Huis kopen in Spanje
Wat moet ik doen voordat ik een huis in Spanje koop?
Heeft u een beslissing genomen om een huis te kopen? Welke stappen moet u ondernemen om een huis te kopen in Spanje? Hoeveel kost het? Met welke belastingen heeft u te maken? Hoe zit het met de hypotheek in Spanje?
Spanje is dankzij haar klimaat, sociaal-economische en culturele situatie één van de Europese landen die voor een betere levenskwaliteit staat.
U denkt misschien aan het nemen van een hypotheek om de aankoop van uw nieuwe huis te financieren. En u bent benieuwd of het de moeite waard is om dit in Spanje te doen.
Het lijkt erop dat Spanje een van de meest tranparante en consumentbeschermende hypotheeken heeft in Europa.
Hypotheken in Spanje zijn zeer breed en gevarieerd.
Voordat u het huis koopt is van belang om te controleren of de verkoper de daadwerkelijke eigenaar is en of het eigen grond of erfpacht betreft. Ook is het van belang dat de verkoper ook de énige eigenaar is en dat er geen schulden of hypotheken op het huis rusten. Om dit te checken dient u naar het kadaster te gaan om daar de "Nota simple" 
aan te vragen.
Ga ook naar het gemeentehuis (Ayuntamiento ) en vraag naar het bestemmingsplan.
Het is raadzaam om de lokale vereniging van eigenaren te contacteren. Als het huis in slechte staat verkeert kan het zijn dat het als een ruïne verklaard is en dan kunt u misschien beperkt zijn in uw bouwmogelijkheden.
Voor welk huis moet u kiezen?
De eerste gouden regel is: Heb geen haast! Bekijk rustig of het huis aan uw behoeften voldoet.
Vind het huis dat het beste aan uw behoeften voldoet en kijk vooral naar:
1) Plaats en ligging:
Vergelijk de prijs van uw droomhuis met andere in de omgeving en bekijk daarbij ook dingen zoals lawaai, verontreiniging, toegankelijkheid, nabij gelegen faciliteiten, scholen, ziekenhuizen, markten, centra, parkeerterreinen, enz.
2) Kenmerken:
Is het een huis of een appartement? Is er voldoende licht? Op welke verdieping ligt het? Zijn er extra diensten zoals bergruimte, garage, terrassen of andere gemeenschappelijke diensten? Zijn er servicekosten en is er een vereniging van eigenaren?
3) Staat van onderhoud:
Controleer dingen zoals isolatie i.v.m. lawaai en warmte. Dit zal de comfort verbeteren en zal de energiekosten besparen. Zorg ervoor dat de verwarming, airco, water, gas en elektra aan de specificaties voldoen.
4) Prijs:
De kwaliteit, de plaats en het type woning hebben direct invloed op de waarde van het object. Houd er rekening mee dat u bij de aankoop van het huis u ook belastingen en andere uitgaven zult hebben die bestemd zijn voor o.a. notaris, registratie, waardevaststelling, enz. Deze kosten zijn ongeveer zo'n 7-10% van de waarde van de woning.
Wat zijn de kosten om een huis in Spanje te kopen?
Er zijn twee belangrijke aspecten om nauwkeurig de kosten van uw huis te berekenen.
U moet er rekening mee houden dat u ongeveer 10% boven op de waarde van uw huis moet betalen om alle kosten te kunnen dekken. De meeste kosten hebben te maken met belastingheffingen op de aankoop van de woning (ca. 7-8%) en op de hypotheeklening (ca. 1-2%).
Hier volgt een overzicht van de belastingen "impuestos" waarmee u te maken heeft in Spanje:
Inkomstenbelasting voor residenten
Inkomstenbelasting voor residenten (dat zijn inwoners) heet in het spaans "Impuesto sobre la renta de las personas físicas" of "IRPF" .
De inkomstenbelasting in Spanje is progressief en varieert van 15% tot 45%. Naast (persoonsgebonden) aftrekposten en kortingen kan men als een spaanse resident "residente" tot een bepaald maximumbedrag aan hypotheeklasten (rente èn aflossing) aftrekken van het belastbaar inkomen.
Inkomstenbelasting voor niet-residenten
Buitenlandse huiseigenaren zonder spaanse verblijfsvergunning of wel "residencia" genoemd zijn verplicht om in Spanje belasting te betalen over het 'huurwaardeforfait' van hun huis. Dit is 25% over 2% van de kadastrale waarde. Is de kadastrale waarde na 1994 herzien, dan geldt een percentage van 1,1%.
Vermogensbelasting voor residenten
Vermogensbelasting voor residenten wordt in het spaans "Impuesto sobre el patrimonio" genoemd.
Spaanse ingezetenen hebben een belastingvrijstelling van € 108.182. Indien het gaat om een eigen woning dat als hoofdverblijf wordt gebruikt dan geldt er een vrijstelling van € 150.253 per persoon. Hierna geldt een progressief tarief, oplopend van 0,2% tot 2,5%.
Vermogensbelasting voor niet-residenten
Buitenlanders zonder verblijfsvergunning hebben geen belastingvrijstelling en moeten vermogensbelasting betalen vanaf de eerste euro. Tot € 167.129 is de belastingpercentage 0,2%. Tot € 334.252 is het 0,3%. Tot € 668.449 is het 0,5%.
Onroerendgoedbelasting
Onroerendgoedbelasting heet in het spaans "Impuesto sobre bienes inmeubles" of "IBI".
Huiseigenaren betalen tussen de 0,3% en 0,9% onroerendgoedbelasting (IBI). Dit is afhankelijk per gemeente waartoe het onroerend goed behoort.
Deze belasting wordt geheven over de kadastrale waarde van de woning. Deze belasting betaalt men altijd, ook voor niet-residenten.
De kadastrale waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld.
Na de eerste aanslag kunt u de IBI via automatische incasso regelen.
Belasting over waardevermeerdering van de grond
Belasting over waardevermeerdering van de grond heet in het spaans "Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos" of "Plusvalía"
Vermogenswinstbelasting
Vermogenswinstbelasting heet in het spaans "Impuesto sobre incremento de patrimonio de la venta de un bien inmueble".
Deze belasting wordt geheven over de winst die wordt gemaakt bij de verkoop van de woning. Sinds 1 Januari 2007 is deze belasting teruggebracht tot 18%. Dit percentage geldt voor zowel residenten als niet residenten.
Deze vermogenswinstbelasting wordt in Spanje geheven via de inkomstenbelasting.
Het gaat bij de vermogenswinst niet om de waardevermeerdering van de grond, maar om de waardevermeerdering van de opstal. De vermogenswinstbelasting wordt berekend over het verschil in waarde van de woning bij aankoop (zoals vermeld in de oude acte of "Escritura" ) en de waarde bij verkoop (zoals vermeld in de nieuwe Escritura). Op het te betalen bedrag mogen een aantal zaken in mindering worden gebracht, zoals betaalde BTW/IVA, kosten van woninguitbreiding en verbetering waarvoor een officiële vergunning is verstrekt, 75% van de meerwaardebelasting, notariskosten en eigendomsregistratie, taxatiekosten en makelaarskosten.
Indien de verkoper van een woning in Spanje niet-resident is, is de koper van de woning verplicht 3% (was 5% tot 1 januari 2007) van de Escritura-waarde af te dragen aan de Spaanse belastingdienst. In de praktijk wordt deze 3% op de verkoopprijs in mindering gebracht en draagt de koper deze 3% af aan de belastingdient ofwel "Hacienda" genoemd via formulier 211.
Deze maatregel is door de Spaanse belastingdienst ingesteld omdat de verkoper deze belasting vaak in het verleden ontdook.
De inhouding "retención" van 3% is geen eindheffing, maar een voorlopige heffing. De niet-ingezeten verkoper is verplicht een berekening te maken van de werkelijke vermogenswinst en van de vermogenswinstbelasting die hij verschuldigd is. Bij meer vermogenswinst dan de al afgedragen 3% moet er worden bijbetaald. Binnen 3 maanden na de betaling van de 3%-garantie door de koper, dient de verkoper via formulier 210 aan te geven wat de werkelijke vermogenswinst is.
Overdrachtsbelasting
Overdrachtsbelasting in het spaans "Impuesto de Transmisiones Patrimoniales" genoemd.
Indien u een bestaande woning koopt van een particulier, betaalt u 7% over de escritura waarde. Indien u het huis via een projectontwikkelaar of aannemer koopt dan betaald u geen overdrachtsbelasting maar IVA/BTW.
BTW
BTW in het spaans "IVA" of "Impuesto sobre el valor añadido" genoemd.
Indien u een nieuwbouwwoning via een projectontwikkelaar of aannemer koopt dan betaalt u 7% IVA. Indien u alleen de grond koopt dan betaalt u 16% IVA.
Bouwbelasting
Bouwbelasting in het spaans "Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras" genoemd.
De gemeente berekent 2% over de architekt/aannemer opgegeven bouwkosten van uw toekomstige huis. Dit percentage kan per gemeente verschillen.
Deze moet worden voldaan op het moment dat er met de bouw wordt gestart.
Zodra het object met de nieuwbouwverlaring wordt opgeleverd "declaración de obra nueva" betaalt men 0,5% over de Escritura opgenomen waarde.
Bekijk ook ons Spaans-Nederlands vastgoed woordenboek met audio