huizen te koop in Spanje

De kosten van het verkopen en kopen van een huis in Spanje

Geüpdatet op 24 September 2018 door Robbert Dekker | Bekijk de originele versie in Engels op SpanishEstate.com

Een veelgestelde vraag is wat de kosten zijn van het kopen van een huis in Spanje. Als er een onroerend goed wordt gekocht in Spanje dan hebben zowel de verkoper als de koper kosten. Soms kan het onduidelijk zijn welke kosten voor de koper zijn en welke voor de verkoper.

  • Koper
  • Notaris kosten
    (Tussen 600-1000 euros)
  • Registratie kosten
    (400-650 euros)
  • Administratie kosten
    (tussen 250-500 euro)
  • Overdrachtsbelasting
    (tussen 4%-11%)
  • Taxatie kosten
    (alleen bij aanvraag van een hypotheek bij de bank, ca. 800 euro)
  • Voor Nieuwbouw woningen
  • IVA / BTW
    (10%)
  • IAJD
    (tussen 0.5%-1.5%)
  • Verkoper
  • Commissie Makelaat
    (between 3%-6%)
  • Winstbelasting
    (variable 19%,21%,23% for 2018)
  • Belasting inhouding (Retención)
    (3% alleen voor niet residenten)
  • Energie certificaat
    (tussen 100-500 euro)
  • Plusvalía

Notaris kosten → Koper


Notaris kosten zijn de kosten voor het werk dat de notaris doet dus bijvoorbeeld het opstellen van de acte oftewel escritura genoemd. Volgens de Spaanse wet zijn deze kosten voor beide partijen, dat betekend dat de kosten voor de originele Escritura ofwel de originele acte voor rekening komt van de verkoper en de kopers betalen dan voor kopieën. In de praktijk is het echter heel gebruikelijk dat deze kosten allemaal voor rekening komen van de koper. De notaris kosten hangen meestal af van de waarde van het onroerend goed. Bijvoorbeeld voor een huis van 100.000 betaal je ca. 675 euro, terwijl je voor een eigendom van een miljoen al snel bijna 1000 euro betaald.

Bekijk hier een lijts van alle notarissen in Spanje.

Registratie kosten → Koper

Het is meestal een standaard honorarium tevens gebaseerd op de verkoopprijs. Per gemeente kunnen deze kosten echter wel verschillen over het algemeen liggen de bedragen tussen de 400 en 650 euro.

Administratie kosten → Koper

In Spanje zijn er administratie kantoren (gestorías) die vergelijkbaar zijn met een boekhouder in Nederland die de belasting betalingen en papierwerk doet om de acte van het onroerend goed en hypotheken te formaliseren.
Advocaten kunnen het papierwerk ook afhandelen en normaal gesproken vragen zij ongeveer 1% van de verkoopprijs.

Overdrachtsbelasting → Koper

Bij het kopen van woning van bestaande bouw, moet de koper overdrachtsbelasting betalen. Voor nieuwbouw woningen betaalt de koper IVA van 10% dat is de spaanse BTW.
De overdrachtsbelasting is variabel en afhankelijk van de regio waar de woning gekocht wordt.
In Valencia, Catalonië en Galicië regio's is de overdrachtsbelasting 10%.
In de Balearen betaal je 8% voor woningen onder 400.000 euro, 9% voor woningen tussen 400.000 en 600.000 euro en 10% betaal je voor onroerendgoed van meer dan 600.000 euro.
In Andalusië betaal je tussen 8% en 10%, en op de Canarische eilanden is de overdrachtsbelasting 6,5%

The average costs for transferring a property in Spain by region

Overdrachtsbelasting → Koper

In case a buyer needs a mortgage, the bank has to make a valuation of the property. In this case, the buyer will pay around 800 euros for this appraisal.

Nieuwbouw → Koper

Als je direct een nieuwbouw woning van de ontwikkelaar koopt, betaal je de Spaanse BTW van 10% in plaats van de overdrachtsbelasting bij bestaande bouw. Daarnaast betaal je ook zegelbelasting ofwel IAJD, deze kosten zijn voor het tekenen bij de notaris en de registratie van het onroerend goed.

Makelaars commissie → Verkoper

Wanneer je een woning verkoopt via een makelaar moet je een provisie te betalen. Het honorarium van makelaars ligt in de kustgebieden vaak hoger dan in het binnenland.

Makelaarscommisie is vaak onderhandelbaar en is normaal gesproken tussen de 3% tot 6%. Houd er rekening mee dat makelaars een verkoop voorrang kunnen geven aan onroerend goed waar ze een hoger percentage van commissie ontvangen. Dus het betalen van een hogere commissie is niet persé een slechte zaak en bovendien kunnen de verkopers de factuur van deze commissie aftrekken van hun winstbelasting.

Als verkoper wil je misschien vragen welke diensten de makelaar levert en hoeveel reclame hij voor jouw huis gaat maken. Goede makelaars moeten ook de juridische know-how hebben om een optiecontracten te maken en NIE nummers aanvragen. Vraag ook naar after-verkoop diensten, zoals de opnaam zetten van de rekeningen van nutsbedrijven en de gemeenschapskosten.

Als verkoper in Spanje kun je jouw eigendom adverteren bij zoveel makelaars als je wilt, omdat je niet exclusief gebonden bent aan één makelaar. Soms bieden makelaars aan uw huis exclusief te verkopen zodat uitsluitend via hun kantoor de verkoop gaat. In ruil daarvoor bieden zij een lagere provisie aan.

Hier wat handige tips in het Engels om uw huis in Spanje zo snel mogelijk te verkopen.

Winstbelasting 2018 → Verkoper

19% voor de eerste 6.000 euro
21% van 6.000 t/m 50.000 euro
23% vanad 50.000 euro

Als de verkoper bijvoorbeeld in 2003 een huis voor 200.000 euro heeft gekocht en in 2018 voor 350.000 euro verkoopt, moet hij op deze winstbelasting betalen over 150.000 euro:

(350.000 - 200.000 = 150.000). 19% for the first 6.000 (6.000 x 0.19) + (50.000 x 0.21) + (94.000 x 0.23)= 1.140 + 10.500 + 21.620= 33.260 euros winstbelasting.

Er zijn uitzonderingen wanneer de verkoper de vermogenswinstbelasting niet hoeft te betalen, bijvoorbeeld als de verkoper en tevens eigenaar van het verkochte pand ouder is dan 65 jaar en de woning in kwestie de laatste 3 jaar of langer zijn hoofdverblijfplaats is geweest.

Alle officiële facturen met betrekking tot de aankoop van het onroerend goed, zoals kosten van verbouwingen, notaris, advocaat en makelaars bijvoorbeeld, kunnen worden afgetrokken van de vermogenswinstbelasting.

Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen → Verkoper

Als de verkoper niet-ingezetenen in Spanje is dan moet hij 3% inkomstenbelasting ofwel retención rechtstreeks aan de belastingdienst betalen om eventuele belastingen die voortvloeien uit de verkoop te dekken. Soms kan de verkoper een terugbetaling eisen als hij gelooft dat zijn belastingschuld minder dan 3% is.

Energie certificaat → Verkoper

Vanaf 1 juni 2013 schrijft de Spaanse wet voor dat alle huiseigenaren die willen verkopen of verhuren een energiecertificaat moeten bezitten. Dit certificaat moet worden afgegeven door een erkend certificeerder, zoals een architect. De kosten voor een dergelijk certificaat zijn afhankelijk van de grootte van het pand en kunnen variëren tussen de 100 en 500 euro. De factuur voor dit certificaat kan ook worden afgetrokken van de vermogenswinstbelasting.

Plusvalía → Verkoper

De plusvalía is de belasting op de waardevermeerdering van de grond. Dit wordt betaald bij het gemeentehuis. De plusvalía wordt berekend aan de hand van 3 factoren: de periode van eigendom, de locatie van het pand en de belastbare grondprijs volgens de cadastrale gegevens.
De plusvalía belasting kan makkelijk opgevraagd worden bij het gemeentehuis van de gemeente waar de woning staat.
Volgens de wet moet de verkoper de plusvalía belasting betalen en dat kan over een aanzienlijke som geld gaan. Echter de plusvalía belasting kan ook betaald worden door de koper mits hij ermee accoord gaat of als het in het contract is opgenomen en hij ervoor heeft getekend. Let daar dus wel op als je gaat tekenen.

Bekijk hier hoe dit document eruit ziet Plusvalía.

Hier is een eenvoudig voorbeeld met enkele ruwe schattingen van de kosten van het kopen en verkopen van een huis in Spanje:

De heer A (de verkoper) verkocht zijn appartement in Mallorca aan de heer B (de koper). Toen meneer A het appartement in 2003 kocht, betaalde hij 200.000 euro. Nu is meneer A erin geslaagd om het appartement in 2018 aan meneer B te verkopen voor 350.000 euro.

Als u uw huis in Spanje wilt verkopen, is het wellicht ook interessant dit artikel in Engels te lezen tips voor het verkopen van uw woning in Spanje.

Kosten voor de verkoper (meneer A)

Verkocht in 2018 350.000
Aangekocht in 2003 - 200.000
Winst voor belastingen 150.000
Winstbelasting - 33.260
Commissie makelaar 5% - 17.500
Belasting inhouding 3% - 10.500
Plusvalía belasting - 4.000
Energie certificaat - 300
Netto winst 84.440

Kosten voor de koper (meneer B)

Aankoopbedrag 350.000
Overdrachtsbelasting 8% 28.000
Notaris kosten 800
Registratie kosten 600
Admisitratie kosten 400
Totaal 379.800

Stel u vraag

Bekijk alle antwoorden op onze Engelse site:
Spanishestate.com